In der letzten Ausgabe der Finanzhelden-News FHN #42.22 haben wir uns mit den Grundlagen eines Bausparvertrags befasst. Heute gehen wir ans Eingemachte und berechnen in einem konkreten Fall die Auswirkungen eines Bausparvertrages beim Einbau in eine Baufinanzierung.
Ausgangslage
- Betriebswirtin, 25 Jahre
- Ziel: Erwerb einer Immobilie in ca. 15 Jahren und diese selbst bewohnen
- Kaufpreis: 400.000€
- Eigenkapital zum Finanzierungszeitpunkt in Höhe der Nebenkosten (ca.10% des Kaufpreises) vorhanden
- Vorgabe: Möglichst mit einer geringen monatlichen Sparrate starten und bei einer beruflichen Weiterentwicklung ggf. später erhöhen
Ich denke, wir sind uns darüber einig, dass es nicht "DIE EINE" Musterlösung gibt und verschiedene Möglichkeiten vorstellbar sind, um diese Baufinanzierung zu realisieren.
Wir möchten daher eine Variante vorstellen, die unter den aktuellen Marktbedingungen und für die oben beschriebene Kundensituation sehr gut funktioniert.
Lösungsansatz
Da der genaue Zeitpunkt fĂĽr die Baufinanzierung noch nicht feststeht, geht es fĂĽr die Kundin erstmal darum, die gĂĽnstigen Zinskonditionen zu sichern - am besten noch bis zum 31.12.2022, da ab dem 01.01.2023 auch die Bausparkassen die Konditionen anheben werden.
Eingerichtet wird ein Bausparvertrag mit einer Bausparsumme in Höhe von 50.000€ - ergänzt mit einer kostenfreien Verdopplungsoption auf 100.000€.
Hierfür hat sie aktuell ein monatliches Budget in Höhe von 250€ zur Verfügung. Diese 250€ zahlt sie zum jetzigen Zeitpunkt jedoch nicht vollständig in den Bausparvertrag, sondern lediglich 50€, was 1‰ der Bausparsumme entspricht (50.000€ *1‰ = 50€).
Die restlichen 200€ investiert sie in einen monatlichen ETF/ Fondssparplan. Hierdurch hat sie die Möglichkeit, Renditen > Inflation zu erzielen, kann aber dennoch jederzeit auf das Kapital zugreifen. Dieses Kapital könnte bspw. für eine Sonderzahlung in den Bausparvertrag genutzt werden, um diesen schneller "zuteilungsreif" zu bekommen.
Ab dem 6. Jahr hat die Kundin aufgrund einer Gehaltserhöhung einen größeren finanziellen Spielraum und entscheidet sich dafür, den monatlichen Sparbeitrag von 50€ auf 151€ anzuheben, um den Bausparvertrag schneller in die Zuteilung zu bekommen.
Die Rechnung beträgt:
- 6 x 12 Monate = 72 Monate x 50€ = 3.600€
- 9 x 12 Monate = 108 Monate x 151€ = 16.308€
- 3.600€ + 16.308€ = 19.908€
Nach insgesamt 15 Jahren sind somit knapp 20.000€ Bausparguthaben angespart und der Bausparvertrag hat den Zuteilungszeitpunkt erreicht.
- 20.000€ Bausparguthaben / 50.000€ Bausparsumme = 40% Anspargrad
Hierdurch kann die Kundin nun ein Bauspardarlehen in Höhe von 30.000€ in Anspruch nehmen. Der Zinssatz liegt bei 2,35%.
Es ergeben sich folgende Berechnungen fĂĽr die Finanzierung:
- Beleihungswert der Immobilie: 400.000€ Immobilienwert -10 % Sicherheitsabschlag = 360.000€
- Benötigtes Bankdarlehen: 400.000€ Immobilienwert - 30.000€ Bauspardarlehen - 20.000€ Bausparguthaben = 350.000€ Darlehenssumme
- Beleihungsauslauf: 350.000€ Darlehenssumme / 360.000€ Beleihungswert = 97%
Somit erhält die Kundin von der Bank ein Annuitätendarlehen in Höhe von 350.000€ mit einem Zinssatz von 3,35%.
Der Gesamtaufwand für diese Baufinanzierung liegt bei 517.611€ und beinhaltet Zinszahlungen in Höhe von 137.611€. Nach 20 Jahren ist das Darlehen vollständig abbezahlt.
Vorteile dieser Vorgehensweise
- Sparphase
- Strukturierter Eigenkapital-Aufbau
- Vorab-Tilgen der Immobilie
- Hohe Flexibilität bei der Gestaltung der monatlichen Sparrate
- Bausparsumme kann kostenfrei verdoppelt werden
2. Darlehensphase
- Zinssicherung für einen späteren Teil der Baufinanzierung
- Verbesserung des Beleihungsauslaufs
- Unbegrenzte Sondertilgungsmöglichkeit ohne Vorfälligkeitsentschädigung
Fazit
In dem aktuellen Marktumfeld ist ein Bausparvertrag ein sehr gutes Instrument, um sich günstige Zinskonditionen dauerhaft zu sichern und den Beleihungsauslauf bei der späteren Baufinanzierung zu senken. Insbesondere die Möglichkeit aus Fondsanlage und einem kleinen Sparbeitrag in den Bausparvertrag ist eine hervorragende Variante, um das beste aus beiden Welten - Rendite und Zinssicherung - miteinander zu verknüpfen.
Von daher lautet unser Fazit für den Bausparvertrag: Echt Sexy 🔥
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